14.7. Direito de Laje
14.7. Direito de Laje
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta (laje) daquela originalmente construída sobre o solo (CC, art. 1.510-A). Vamos tratar dos principais dispositivos incluídos pela Lei Lei nº 13.465/17.
Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor (CC, art. 1.510-A, § 3°).
A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas (CC, art. 1.510-A, § 4°).
O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (CC, art. 1.510-A, § 6°).
Quanto à abrangência, o direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base (CC, art. 1.510-A, § 1º).
O art. 1.510-A, § 2º, do CC, estabelece que o titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
O art. 1.510-D, do CC, dispõe que, em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
Finalmente, o art. 1.510-E, prevê as hipóteses de extinção do direito real de laje.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
Como cai na prova?
1 - (FGV – OAB – XXXV Exame de 2022) João da Silva, buscando acomodar os quatro filhos, conforme cada um ia se casando, construiu casas sucessivas em cima de seu imóvel, localizado no Morro Santa Marta, na cidade do Rio de Janeiro. Cada uma das casas é uma unidade distinta da original, construídas como unidades autônomas. Com o casamento de Carlos, seu filho mais novo, ele já havia erguido quatro unidades imobiliárias autônomas, constituídas em matrícula própria, além do pavimento original, onde João reside com sua esposa, Sirlene.
No entanto, pouco tempo depois, João assume que tivera uma filha fora do casamento e resolve construir mais uma casa, em cima do pavimento de Carlos, a fim de que sua filha possa residir com seu marido.
Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
A) João poderá construir nova laje, desde que tal construção não seja feita no subsolo, pois o direito real de laje só abrange a cessão de superfícies superiores em relação à construção-base.
B) João poderá construir a casa para sua filha, tendo em vista se tratar de direito real de superfície e por ser ele o proprietário da construção-base.
C) João não poderá construir a casa para sua filha, uma vez que o direito real de laje se limita a apenas quatro pavimentos adicionais à construção-base.
D) João só poderá construir a casa para sua filha mediante autorização expressa dos titulares das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Comentários:
Conforme o caso narrado, estamos diante do direito real de laje, que está disciplinado nos arts. 1.510-A a 1.1510-E, do CC. De acordo com o § 6º, do art. 1.510-A, o titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. Dessa forma, para que João possa construir a casa de sua filha precisaria da autorização expressa dos titulares das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Gabarito: letra D
2 - (VUNESP – PGE-SP – Procurador do Estado / 2018) Sobre o direito real de laje, é correto afirmar:
A) pressupõe a coexistência de unidades imobiliárias, autônomas ou não, de titularidades distintas e situadas na mesma área, de modo a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a outrem para que ali construa unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
B) a ruína da construção-base não implica extinção do direito real de laje se houver sua reconstrução no prazo de 10 anos.
C) as unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas por seu titular sem necessidade de prévia anuência do proprietário da construção-base.
D) confere ao seu titular o direito de sobrelevações sucessivas, mediante autorização expressa ou tácita do proprietário da construção-base, desde que observadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
E) contempla espaço aéreo e subsolo, tomados em projeção vertical, atribuindo ao seu titular fração ideal de terreno que comporte construção.
Comentários:
A questão aborda o direito de laje, que foi incluído pela Lei nº 13.465, de 2017.
Conforme visto em aula, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta (laje) daquela originalmente construída sobre o solo (CC, art. 1.510-A).
Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor (CC, art. 1.510-A, § 3°).
Ainda, em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso (CC, art. 1.510-D).
Diante do exposto, resta correta a alternativa C, vejamos as demais.
Demais alternativas (incorretas):
Alternativa A. ERRADA. Pressupõe a coexistência de unidades imobiliárias autônomas, de titularidades distintas e situadas na mesma área, de modo a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a outrem para que ali construa unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (art. 1.510-A, § 1º, CC). A assertiva erra ao incluir a possibilidade de unidades imobiliárias não autônomas
Alternativa B. ERRADA. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje se houver sua reconstrução no prazo de 5 anos (art. 1.510-E, I e II, CC).
Alternativa D. ERRADA. Confere ao seu titular o direito de sobrelevações sucessivas, mediante autorização expressa do proprietário da construção-base, desde que observadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (art. 1.510-A, § 6º, CC). A assertiva erra ao incluir a possibilidade de autorização tácita.
Alternativa E. ERRADA. Contempla espaço aéreo e subsolo, tomados em projeção vertical, porém não atribuindo ao seu titular fração ideal de terreno que comporte construção (art. 1.510-A, §§ 1º e 4º, CC).
Gabarito: letra C