13.5. Direito de vizinhança
13.5. Direito de vizinhança
13.5.1. Introdução
Em linhas gerais, o direito de vizinhança pode ser entendido com um conjunto de condições que tem a finalidade de regular as relações entre vizinhos. Na prova normalmente a cobrança é da literalidade do CC.
No Código Civil, o direito de vizinhança está inserido no Livro III - Direito das Coisas, contudo, aquele direito tem natureza pessoal (obrigacional), cujo objeto é a prestação e não a coisa. Parte majoritária da doutrina entende que o direito de vizinhança é de obrigação propter rem, isto é, é a obrigação que surge da coisa, estando, portanto, intimamente ligada à titularidade de um direito real.
O Código Civil dividiu o tema em sete seções, sendo cobrado majoritariamente a literalidade dos dispositivos: Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281 do CC); Das árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284 do CC); Da passagem forçada (art. 1.285 do CC); Da passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 a 1.287 do CC); Das águas (arts. 1.288 a 1.296 do CC); Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (arts. 1.297 a 1.298 do CC); Do direito de construir (arts. 1.299 a 1.313 do CC).
13.5.2. Uso anormal da propriedade
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Trata-se, portanto, de uma limitação ao exercício do direito de propriedade, possibilitando ao vizinho o direito de cessar a utilização anormal da propriedade quando lhe prejudicar (i) a saúde; (ii) a segurança; (iii) sossego.
No entanto, se as interferências se justificarem por interesse público não caberá o direito de cessar o uso anormal da propriedade. Todavia, ao vizinho prejudicado poderá ser devida indenização cabal (art. 1.278, CC).
Por fim, é direito do proprietário ou o possuidor exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (art. 1.280 do CC).
13.5.3. Das árvores limítrofes
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. (Grifo nosso).
13.5.4. Da passagem forçada
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. (Grifo nosso).
Observação: na passagem forçada o acesso ocorre por meio de sentença judicial, portanto litigioso. Por sua vez, na servidão de passagem (direito real sobre coisa alheia) o acesso a via pública se dá de forma consensual.
13.5.5. Da passagem de cabos e tubulações
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
13.5.6. Das águas (aquedutos)
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
13.5.7. Dos limites entre prédios e do direito de tapagem
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
13.5.8. Do direito de construir
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Vamos praticar.
Como cai na prova?
1 – (FGV – OAB – XXXVIII Exame de 2023) Antônio é proprietário de um prédio que não tem acesso à via pública. De um lado, Antônio tem Ricardo como vizinho, cuja propriedade alcança a via pública. Do outro lado, Antônio tem Luíza como vizinha, cuja propriedade também alcança a via pública. Todavia, no caso do imóvel de Luíza, o caminho até a via pública é menos natural e mais difícil. Ricardo e Luíza recusaram-se a oferecer voluntariamente a passagem.
Diante disso, Antônio pode exigir
A) tanto a passagem de Ricardo quanto a de Luiza, a seu critério, mas só precisará pagar indenização cabal se escolher Luiza.
B) tanto a passagem de Ricardo quanto a de Luiza, a seu critério, e deverá pagar indenização cabal a quem escolher.
C) que Ricardo lhe dê a passagem, sem que seja obrigado a pagar qualquer indenização a ele.
D) que Ricardo lhe dê a passagem, mediante pagamento de indenização cabal.
Comentários:
A questão cobra a passagem forçada. O art. 1.285, do CC, estabelece que: “o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”. § 1º, do art. 1.285 prevê que quem sofrerá o constrangimento será o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
Gabarito: letra D
2 – (FGV – OAB – VI Exame / 2012) Glicério construiu a casa onde reside há oito anos com duas janelas rentes à divisa do terreno. A disposição das janelas na divisa teve como objetivo a iluminação, a ventilação e a vista. Na época, seu vizinho não se opôs à construção. Ocorre que o lote vizinho foi vendido a terceiro, e este levantou um muro rente à parede em que se encontram as janelas.
Considerando a situação hipotética e as regras de direitos reais, assinale a alternativa correta.
A) Por ter transcorrido o prazo prescricional de ano e dia da data da abertura das janelas, não poderá mais o proprietário do prédio lindeiro exigir o desfazimento da abertura irregular da janela.
B) Não se aplica o prazo decadencial de ano e dia para demolição e fechamento das janelas abertas irregularmente se o proprietário do prédio lindeiro se manifestou expressamente contrário à feitura da obra na época da construção.
C) Considerando a hipótese de a construção ter sido realizada de maneira irregular e o proprietário do prédio lindeiro ter, no momento da construção, anuído de maneira tácita, mesmo antes de ano e dia serão aplicáveis as regras de servidão de utilidade.
D) O terceiro adquirente do prédio vizinho poderá, a todo tempo, levantar uma edificação no seu prédio; todavia, fica impossibilitado de vedar a claridade e a ventilação da casa do Glicério.
Comentários:
A questão aborda o tema direito de vizinhança. Nos termos dos arts. 1.301, caput e 1,302, caput, do CC:
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. (...)
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Assim, a regra é: o proprietário tem o prazo decadencial de ano e dia para exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio, se o fizer a reclamação não se aplica o prazo decadencial.
Dessa forma, devemos marcar como alternativa correta a: Não se aplica o prazo decadencial de ano e dia para demolição e fechamento das janelas abertas irregularmente se o proprietário do prédio lindeiro se manifestou expressamente contrário à feitura da obra na época da construção.
Gabarito: letra B
3 – (FGV – OAB – III Exame / 2011) Félix e Joaquim são proprietários de casas vizinhas há cinco anos e, de comum acordo, haviam regularmente delimitado as suas propriedades pela instalação de uma singela cerca viva. Recentemente, Félix adquiriu um cachorro e, por essa razão, o seu vizinho, Joaquim, solicitou-lhe que substituísse a cerca viva por um tapume que impedisse a entrada do cachorro em sua propriedade. Surpreso, Félix negou-se a atender ao pedido do vizinho, argumentando que o seu cachorro era adestrado e inofensivo e, por isso, jamais lhe causaria qualquer dano.
Com base na situação narrada, é correto afirmar que Joaquim
A) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse na sua propriedade, contanto que arque com metade das despesas de instalação, cabendo a Félix arcar com a outra parte das despesas.
B) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a Félix arcar integralmente com as despesas de instalação.
C) não poderá exigir que Félix instale o tapume, uma vez que a cerca viva fora instalada de comum acordo e demarca corretamente os limites de ambas as propriedades, cumprindo, pois, com a sua função, bem como não há indícios de que o cachorro possa vir a lhe causar danos.
D) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a Félix arcar com as despesas de instalação, deduzindo-se desse montante metade do valor, devidamente corrigido, correspondente à cerca viva inicialmente instalada por ambos os vizinhos.
Comentários:
De acordo com o art. 1.297, caput e § 3º, do CC:
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. (...)
§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Assim, Joaquim poderá exigir de Félix a instalação de tapume para que o cachorro desse não ingresse na propriedade daquele, ainda, Joaquim não está obrigado a concorrer para as despesas da construção.
Logo, é correto afirmar que: Poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a Félix arcar integralmente com as despesas de instalação.
Gabarito: letra B