29. CLÁUSULAS ESPECIAIS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

Retrovenda

A retrovenda é considerada como uma cláusula que pode ser inserida em um contrato de compra e venda onde o vendedor possui a prerrogativa de resgatar a coisa ora vendida pagando o mesmo preço (ou preço diverso).

De acordo com o Código Civil, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 03 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. (CC, Art. 505).

Caso o comprador se recuse a receber a quantia a que faz jus neste pacto de retrovenda, o vendedor, para exercer o direito de resgate, poderá depositar o valor judicialmente. (CC, Art. 506).

 

Da venda a contento

Em relação à venda a contento (ao agrado), assim dispõe o nosso Código Civil:

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

 

Da preempção ou preferência

O direito de preempção (ou preferência), impõe ao comprador, segundo o Código Civil, a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Importante: o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 180 (cento e oitenta) dias, se a coisa for móvel, ou a 02 (dois) anos, se imóvel.

Ainda de acordo com o Código Civil, aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. (CC, Art. 515).

Importante: inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos 03 (três) dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos 60 (sessenta) dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. (CC, art. 516).

Por fim, o direito de preferência não se pode ser objeto de cessão nem é transmissível aos herdeiros.

 

Da venda com reserva de domínio

A cláusula de reserva de domínio, na venda de coisa móvel, onde o vendedor tem a possibilidade de reservar para si a propriedade (até que o preço esteja integralmente pago), será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. (CC, art. 521 e 522).

Neste tipo de venda, o comprador possui apenas a posse da coisa (até que efetue o pagamento integral do preço, quando, então, ocorrerá a transferência do domínio a ele).

De acordo com o art. 523 do Código Civil, “Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.”

 

Da venda sobre documentos

Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. (CC, art. 529).

De acordo com o Código Civil, achando-se a documentação em ordem (ou seja, correta), o comprador não pode recusar o pagamento, alegando defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, exceto se o defeito já houver sido comprovado.

Importante: se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, estes riscos ficarão sob responsabilidade do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. (CC, art. 531).

Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este (ou seja, ao estabelecimento bancário) efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador. (CC, art. 532 e Parágrafo único).