11.1. Compra e venda
11.1. Da compra e venda
O contrato de compra e venda é, certamente, um dos principais instrumentos contratuais utilizados em nosso dia a dia. Por meio dessa espécie de contrato uma das partes (vendedor) se obriga a transferir domínio de coisa a outra (comprador), em contrapartida, essa parte efetua o pagamento aquela, vamos conferir o art. 481, do CC:
]Notem que, com o contrato de compra e venda o vendedor se compromete a transferir a coisa, mas a transferência de fato se dará apenas com a tradição, se o bem for móvel (art. 1,226, do CC) ou com o registro, se o bem for imóvel (arts. 1.227 e 1.245, do CC).
Importante: o contrato de alienação fiduciária excetua-se à regra, nesse ocorre a transferência da coisa, independentemente de tradição (art. 1.361, do CC).
O contrato de compra e venda tem como principais características é bilateral, consensual, oneroso e não solene:
· Bilateral: o comprador se obriga a pagar o vendedor, que se obriga a entregar a coisa
· Consensual: Em regra, o contrato de compra e venda é consensual e aperfeiçoa-se quando as partes acordam em relação ao preço e ao objeto (art. 482, do CC).
· Oneroso: ambas as partes são oneradas, o vendedor com a prestação (compromisso em transferir o domínio da coisa) e o comprador (compromisso em entregar a coisa).
· Não solene: em regra, o contrato de compra e venda é não solene (informal). No caso de transferência de bem imóvel, cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, faz-se necessária a forma solene (escritura pública) – art. 108, do CC.
11.1.1. Elementos constitutivos
O contrato de compra e venda tem como elementos constitutivos: Coisa (res); Preço (pretium); consentimento das partes (consensus). Havendo a presença dos três elementos o contrato se aperfeiçoa. Vejamos a literalidade do art. 482 do CC:
Em relação ao consentimento, como visto, se houver erro, dolo, coação moral, estado de perigo e lesão quando da manifestação da vontade o negócio jurídico é anulável (art. 171, II, do CC). Da mesma forma, se a parte (vendedor ou comprador) dor relativamente incapaz o negócio também é anulável (art. 171, I, do CC).
Quanto à coisa, essa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta). O art. 483 do CC disciplina do contrato de compra e venda de coisa atual ou futura (p. ex. bolo de encomenda). No caso de venda futura, em regra a coisa deve existir para que o contrato tenha efeitos, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório (p. ex. contrato de risco). Vamos à literalidade do dispositivo:
Por fim, o preço que é o valor da contraprestação correspondente à coisa vendida, é o último elemento constitutivo. Os arts. 485 a 489 do CC estabelecem algumas categorias de preço:
Preço arbitrado por terceiro: a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa (art. 485, do CC).
Preço por avaliação: a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa (art. 485, do CC).
Preço por cotação: também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa (p. ex. Bovespa), em certo e determinado dia e lugar (art. 486, CC).
Preço por cotação: é lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação (art. 487, do CC).
Preço tabelado, preço corrente ou preço médio: Nos termos do art. 488, se não houver a fixação do preço, aplica-se o preço tabelado oficialmente. Caso não se tenha o preço tabelado, aplica-se o preço corrente (preço habitual). Se não houver o preço corrente aplica-se, por fim, o preço médio.
Preço unilateral: é nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. (art. 489, do CC).
11.1.2. Efeitos da compra e venda
O contrato de compra e venda quando celebrado tem como efeito gerar a obrigação recíproca entre as partes O vendedor tem o dever de entregar a coisa e o direito de receber o dinheiro, já o comprador tem o dever de pagar pela coisa e o direito de receber a coisa.
Vendedor: dever de entregar e direito de receber o pagamento.
Comprador: dever de pagar e direito de receber a coisa.
Nesse sentido, surgem os denominados efeitos secundários: a responsabilidade pelo risco, a responsabilidade pela despesa com a tradição ou registro e o direito de retenção.
11.1.2.1. Responsabilidade pelo risco
Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (art. 492, do CC). Portanto, até o momento da tradição (entrega da coisa), os riscos relativos à coisa (perda, perecimento ou danificação) correm por conta do vendedor, já os riscos do preço se perder correm por conta do comprador.
Entretanto, o risco relativo à coisa correrá por conta do comprador, se o vendedor colocar a coisa à disposição do comprador – a denominada tradição simbólica. É essa a inteligência do § 1º do art. 492, a ver:
Art. 492. (...)
§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
Outro ponto, também correrá por conta do comprador os riscos referentes à coisa, se se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados (art. 492, § 2º, do CC).
11.1.2.2. Repartição das despesas com a tradição ou com o registro
Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (art. 490, do CC). Dessa Forma:
As despesas com o transporte (até o domicílio do comprador) de bem móvel (tradição): correm por conta do vendedor
As despesas com a escritura do bem imóvel (registro): correm por conta do comprador.
11.1.2.3. Direito de retenção
É importante destacarmos o seguinte: o vendedor não fica obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, EXCETO NAS VENDAS A CRÉDITO (art. 491, do CC).
Caso o comprador não possua recursos para efetuar o pagamento (seja considerado insolvente), o vendedor pode optar em não entregar a coisa pactuada até que o comprador ofereça caução suficiente (art. 495, do CC). A ver:
Como cai na prova?
1 – (FGV – OAB – XXX Exame / 2019) Vilmar, produtor rural, possui contratos de compra e venda de safra com diversos pequenos proprietários. Com o intuito de adquirir novos insumos, Vilmar procurou Geraldo, no intuito de adquirir sua safra, cuja expectativa de colheita era de cinco toneladas de milho, que, naquele momento, estava sendo plantado em sua fazenda. Como era a primeira vez que Geraldo contratava com Vilmar, ele ficou em dúvida quanto à estipulação do preço do contrato. Considerando a natureza aleatória do contrato, bem como a dúvida das partes a respeito da estipulação do preço deste, assinale a afirmativa correta.
A) A estipulação do preço do contrato entre Vilmar e Geraldo pode ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes.
B) Se Vilmar contratar com Geraldo a compra da colheita de milho, mas, por conta de uma praga inesperada, para cujo evento o agricultor não tiver concorrido com culpa, e este não conseguir colher nenhuma espiga, Vilmar não deverá lhe pagar nada, pois não recebeu o objeto contratado.
C) Se Vilmar contratar com Geraldo a compra das cinco toneladas de milho, tendo sido plantado o exato número de sementes para cumprir tal quantidade, e se, apesar disso, somente forem colhidas três toneladas de milho, em virtude das poucas chuvas, Geraldo não receberá o valor total, em virtude da entrega em menor quantidade.
D) A estipulação do preço do contrato entre Vilmar e Geraldo poderá ser deixada ao arbítrio de terceiro, que, desde logo, prometerem designar.
Comentários:
Alternativa A. ERRADA. A estipulação do preço do contrato entre Vilmar e Geraldo ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes torna o contrato nulo (CC, art. 489).
Alternativa B. ERRADA. Se Vilmar contratar com Geraldo a compra da colheita de milho, mas, por conta de uma praga inesperada, para cujo evento o agricultor não tiver concorrido com culpa, e este não conseguir colher nenhuma espiga, Vilmar deverá lhe pagar, pois não recebeu o objeto contratado (CC, art. 483).
Alternativa C. ERRADA. Se Vilmar contratar com Geraldo a compra das cinco toneladas de milho, tendo sido plantado o exato número de sementes para cumprir tal quantidade, e se, apesar disso, somente forem colhidas três toneladas de milho, em virtude das poucas chuvas, Geraldo receberá o valor total, ainda que a entrega tenha sido em menor quantidade (CC, art. 483).
Alternativa D. CORRETA. A questão cobra o tema Contratos. Nos termos do art. 485 do Código Civil: Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Gabarito: Letra D_____________________________________
11.1.3. Restrições à liberdade da compra e venda
Prosseguindo... os artigos 496 a 504 dispõe de regras especificas que restringem a liberdade da pactuação de contrato de compra e venda.
11.1.3.1. Venda de ascendente a descendente
Em regra, a venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem com aquele o contrato de compra e venda (art. 469, do CC). Todavia, o p. ú., do mesmo artigo ressalva que poderá haver a venda entre ascendente a descendente sem o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o o da separação obrigatória. Vejamos:
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
11.1.3.2. Venda de bens sob administração
Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (art. 497, do CC):
- Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
- Pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
- Pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade.
- Atenção: essa proibição, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a essas pessoas – juízes e serventuários (art. 498, do CC).
- Pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
11.1.3.3. Venda entre cônjuges
É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499). (veremos de forma detalhada o tema quando tratarmos do “Direito de Família”).
11.1.4. Direito de preferência entre condôminos
De acordo com o art. 504, o condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos (terceiros), se outro condômino a quiser em iguais condições oferecidas aqueles, esse é o denominado “direito de preferência”. Ainda, nos termos do mesmo dispositivo, o condômino preterido poderá depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência (ação de preempção).
Por sua vez, se forem muitos os condôminos, terá preferência aquele que tiver a maior benfeitoria, na falta de benfeitoria, terá preferência o dono do quinhão maior. Se não houver benfeitorias e os quinhoes forem iguais, terá preferência quem depositar previamente o preço (art. 504, p. ú., do CC).
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
11.1.5. Vendas especiais
11.1.5.1. Venda por amostragem
Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato? Prevalecerá a amostra, o protótipo ou o modelo (art. 484, p. ú., do CC).
11.1.5.2. Venda ad corpus e venda ad mensuram
A doutrina distingui a venda de imóvel em venda ad mensuram e venda ad corpus.
Na venda ad mensuram o preço é fixada com base nas dimensões do imóvel (p. ex. venda de terreno com “x” alqueires). Nessa modalidade, se houver divergências na metragem constatada, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. (art. 500, do CC). Vejamos a literalidade do art. 500:
E se ocorrer o inverso? Isto é, verificar-se que ao invés de faltar houver excesso na metragem constatada? Nessa hipótese, se o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. (art. 500, § 2º, do CC).
Por seu turno, na venda ad corpus o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada (p. ex. venda de um sítio). Nessa situação, não há de se falar nem em devolução nem de excesso, pois não há correlação entre o preço estabelecido pelo imóvel com determinada medida ou área. Vamos conferir § 3º do art. 500 do CC:
Art. 500 (...)
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Como cai na prova?
2 – (FGV – OAB – XXXVII Exame de 2023) Nicolas, servidor do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, lotado na 3ª Vara Cível da Comarca da Capital, toma conhecimento de hasta pública a ser realizada sobre valioso bem na vara em que labora. No intuito de colaborar com a rápida solução do processo, visando ao bom andamento da justiça e para saldar a dívida do devedor, decide comprar o bem objeto do litígio, pagando preço compatível com o mercado no âmbito da hasta pública realizada em sua vara. A referida compra e venda, se efetivada, será
A) nula, considerando que Nicolas é servidor na mesma vara em que foi realizada a hasta pública.
B) válida, considerando ter sido realizada por hasta pública, procedimento que, dada a publicidade, convalida eventuais vícios porventura existentes.
C) anulável, podendo ser realizada mas sujeita à anulação posterior se os interessados se manifestarem.
D) nula, considerando que a hasta pública não poderá recair sobre bem litigioso.
Comentários:
A questão versa sobre contrato de compra e venda. O art. 497, inciso III, do CC, estabelece que, sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública, pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade.
Gabarito: Letra A
3 – (FGV – OAB – XXXIV Exame / 2022) Bento Albuquerque com o intuito de realizar o sonho de passar a aposentadoria na beira da praia, procura Inácio Monteiro, proprietário de uma quadra de lotes a 100 (cem) metros da famosa Praia dos Coqueiros, para comprar um lote sobre o qual seria construída sua sonhada casa de veraneio. Bento mostrou o projeto arquitetônico de sua futura casa na praia a Inácio e ressaltou que o lote para construção do projeto deveria contar com, no mínimo, 420 m² (quatrocentos e vinte metros quadrados), metragem necessária para construção da piscina, sauna e churrasqueira, além da casa projetada para ter quatro quartos.
Nas tratativas e na escritura de compra e venda do imóvel, restou consignado que o imóvel possui 420 m² (quatrocentos e vinte metros quadrados) e que o preço certo e ajustado para essa metragem era de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais). No entanto, Bento ao levar o arquiteto para medidas de praxe e conhecer o lote sobre o qual o projeto seria construído, foi surpreendido ao ser informado que o imóvel contava apenas com 365m² (trezentos e sessenta e cinco metros quadrados) e que o projeto idealizado não poderia ser construído naquele lote.
Sobre a hipótese narrada, assinale a afirmativa correta.
A) Bento nada pode fazer em relação a metragem faltante, tendo em vista que era sua obrigação conferi-la antes de adquirir o imóvel.
B) Bento tem o direito de exigir o complemento da área faltante, e, caso não seja possível, tem a faculdade de rescindir o contrato ou pedir pelo abatimento do preço de acordo com a metragem correta do imóvel.
C) Não haverá complemento de área, pois o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.
D) Presume-se que a referência às dimensões do imóvel é enunciativa, pois a diferença de metragem não chega a 20%, (vinte por cento), logo, deverá ter, prioritariamente, abatimento do preço, mas não a complementação da metragem faltante.
Comentários:
Pessoal, esta questão deixou bem claro (ao informar que a metragem constatada era menor do que a mencionada anteriormente) a cobrança no cerne do artigo 500 do Código Civil.
Segundo o dispositivo legal, se na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Ora, Bento ao levar o arquiteto para medidas de praxe e conhecer o lote sobre o qual o projeto seria construído, foi surpreendido ao ser informado que o imóvel contava apenas com 365m² (e não os 420m²).
Desta forma, Bento tem o direito de exigir o complemento da área faltante, e, caso não seja possível, tem a faculdade de rescindir o contrato ou pedir pelo abatimento do preço de acordo com a metragem correta do imóvel.
Gabarito: letra B
4 - (FCC – TJ-MS – Juiz Substituto / 2020) A compra e venda
A) transfere o domínio da coisa pelo só fato da celebração do contrato.
B) pode ter por objeto coisa atual ou futura; neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era a de concluir contrato aleatório.
C) deve ter a fixação do preço efetuada somente pelas partes, vedada a fixação por terceiros por sua potestividade.
D) não pode ter o preço fixado por taxa de mercado ou de bolsa, por sua aleatoriedade e incerteza.
E) é defesa entre cônjuges, em relação a bens excluídos da comunhão.
Comentários:
Vejam que, mais uma vez, a FGV cobra o entendimento literal do Código Civil. Mais um motivo para você, estudante de Direito, focar seus estudos nos artigos mais cobrados do Código. De acordo com o artigo 483 do Código Civil, a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Sendo assim, nosso gabarito é: pode ter por objeto coisa atual ou futura; neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era a de concluir contrato aleatório.
Gabarito: letra B_____________________________________
11.1.6. Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda
O Código Civil, na Seção II – arts. 505 a 508, dispõe das Cláusulas Especiais à Compra e Venda:
11.1.6.1. Retrovenda
A retrovenda é considerada como uma cláusula que pode ser inserida em um contrato de compra e venda, da qual o vendedor possui a prerrogativa de resgatar a coisa ora vendida pagando o mesmo preço (ou preço diverso). Esse é denominado direito de resgate (ou direito de retrato).
Nos termos do art. 505, o vendedor do bem imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 03 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Caso o comprador se recuse a receber a quantia a que faz jus neste pacto de retrovenda, o vendedor, para exercer o direito de resgate, poderá depositar o valor judicialmente. (art. 506, do CC). Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador (art. 506, p. ú., do CC).
Importante: o prazo máximo para o vendedor exercer o direito de resgate (ou direito de retrato) é de 3 anos (prazo decadencial).
11.1.6.2. Venda a contento
Na venda a contento (com cláusula ad gustum) os efeitos do contrato de compra e venda estão sob condição suspensiva, assim, é necessária a satisfação do comprador com a coisa para que o contrato produza efeitos. De acordo com o art. 509, a venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
11.1.6.3. Venda sujeita a prova
Por sua vez, na venda sujeita a prova temos uma situação parecida com a venda a contento. A diferença é que na venda sujeita a prova o comprador já conhece a coisa, necessitando apenas a verificação se a coisa adquirida detém as qualidades asseguradas pelo vendedor e que essa seja idônea para o fim a que se destina.
11.1.6.4. Da Preempção ou Preferência
O direito de preempção (ou preferência), impõe ao comprador, segundo o Código Civil, a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Ainda de acordo com o Código Civil, aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. (art. 515, do CC).
Por fim, o direito de preferência não se pode ser objeto de cessão nem é transmissível aos herdeiros (art. 520, do CC).
Como cai na prova?
5 - (FGV – OAB – XVII Exame / 2015) Flávia vendeu para Quitéria seu apartamento e incluiu, no contrato de compra e venda, cláusula pela qual se reservava o direito de recomprá-lo no prazo máximo de 2 (dois) anos. Antes de expirado o referido prazo, Flávia pretendeu exercer seu direito, mas Quitéria se recusou a receber o preço.
Sobre o fato narrado, assinale a afirmativa correta.
A) A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é ilícita e abusiva, uma vez que Quitéria, ao se tornar proprietária do bem, passa a ter total e irrestrito poder de disposição sobre ele.
B) A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é válida, mas se torna ineficaz diante da justa recusa de Quitéria em receber o preço devido.
C) A disposição incluída no contrato é uma cláusula de preferência, a impor ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa, mas somente quando decidir vendê- la.
D) A disposição incluída no contrato é uma cláusula de retrovenda, entendida como o ajuste por meio do qual o vendedor se reserva o direito de resolver o contrato de compra e venda mediante pagamento do preço recebido e das despesas, recuperando a coisa imóvel.
Comentários:
Nos termos do art. 505, do CC, “o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Conforme explicado pelo caput da questão, Flávia incluiu uma cláusula de retrovenda, que consiste na prerrogativa do vendedor resgatar a coisa ora vendida pagando pelo preço recebido e reembolsando as despesas do comprador. Ainda, o prazo de 2 anos previsto no contrato de compra e venda do caso narrado respeita o prazo estabelecido pelo art. 505 do CC, que é o prazo máximo de decadência de três anos para exercer o direito de retrovenda.
Logo, devemos assinalar como correta a alternativa: A disposição incluída no contrato é uma cláusula de retrovenda, entendida como o ajuste por meio do qual o vendedor se reserva o direito de resolver o contrato de compra e venda mediante pagamento do preço recebido e das despesas, recuperando a coisa imóvel.
Gabarito: letra D
6 - (FGV – OAB – IX Exame / 2012) Marcelo firmou com Augusto contrato de compra e venda de imóvel, tendo sido instituindo no contrato o pacto de preempção. Acerca do instituto da preempção, assinale a afirmativa correta.
A) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo se reserva ao direito de recobrar o imóvel vendido a Augusto no prazo máximo de 3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador.
B) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa quando vender, ou dar em pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
C) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo reserva para si a propriedade do imóvel até o momento em que Augusto realize o pagamento integral do preço.
D) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo, enquanto constituir faculdade de exercício, poderá ceder ou transferir por ato inter vivos.
Comentários:
A questão trata da preempção, figura prevista nos artigos 513 a 520 do Código Civil. Trago a vocês a leitura dos artigos 513 a 515 para fins de elucidação da questão.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Desta forma, a alternativa a ser assinalada é: Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa quando vender, ou dar em pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Gabarito: letra B_____________________________________
11.1.6.5. Da Venda com Reserva de Domínio
A cláusula de reserva de domínio, na venda de coisa móvel, onde o vendedor tem a possibilidade de reservar para si a propriedade (até que o preço esteja integralmente pago), será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. (art. 521 e 522, do CC). Neste tipo de venda, o comprador possui apenas a posse da coisa (até que efetue o pagamento integral do preço, quando, então, ocorrerá a transferência do domínio a ele).
11.1.6.6. Da Venda sobre Documentos
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. (art. 529, do CC).
De acordo com o Código Civil, achando-se a documentação em ordem (ou seja, correta), o comprador não pode recusar o pagamento, alegando defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, exceto se o defeito já houver sido comprovado.
Por fim, estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este (ou seja, ao estabelecimento bancário) efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador. (art. 532, p. ú., do CC).