13.6. Propriedade em condomínio
13.6. Propriedade em condomínio
Conforme nos ensina Carlos Roberto Gonçalves, “em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio”[1].
13.6.1. Condomínio necessário (legal ou forçado)
No condomínio necessário temos a imposição por força de norma imperativa. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo condomínio necessário (CC, art. 1.327).
Nos termos do art. 1.328, o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado. Logo, aquele que constrói poderá cobrar a metade do valor.
Se as partes não acordarem em relação ao valor, este será arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes (CC, art. 1.329).
Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória (CC. Art. 1.330).
13.6.2. Condomínio voluntário (convencional)
O condomínio voluntário decorre da vontade das partes de se tornarem condôminos, sendo o exercício da autonomia da vontade.
13.6.2.1. Direitos dos Condôminos
O art. 1.314 do Código Civil assegura que cada condômino tem o direito de:
I. Usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão;
II. Reivindicá-la de terceiro;
III. Defender a sua posse, tanto contra terceiros quanto contra outro condômino; e
IV. Alhear (alienar) a respectiva parte ideal, ou gravá-la (hipotecar).
Ainda, nos termos do parágrafo único do mesmo artigo, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
13.6.2.2. Deveres dos Condôminos
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita (CC, art. 1.315). Ou seja, pagar o condomínio.
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (CC, art. 1.317).
As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas esse terá direito à ação regressiva contra os demais (CC, art. 1.318).
13.6.2.3. Extinção do condomínio (coisa divisível)
O condômino, a qualquer tempo, poderá exigir a divisão da coisa comum, ou seja, extinguir o condômino de coisa divisível, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (CC, art. 1.320).
Podendo a extinção do condomínio de coisa divisível ser:
- Divisão amigável: se houver acordo e todos forem maiores e capazes.
- Divisão judicial: se não houver acordo ou se uma das partes for menor ou incapaz, nessas hipóteses será necessária a ação divisória.
Os condôminos podem acordar que a coisa comum fique indivisa, porém o prazo não poderá ser maior que 5 anos, suscetível de prorrogação ulterior (CC, art. 1.320, § 1º). Se a indivisão for estabelecida pelo doador ou pelo testador não poderá exceder a 5 anos (CC, art. 1.320, § 2º).
Todavia, a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo de 5 anos (CC, art. 1.320, § 3º).
13.6.2.4. Deveres dos condôminos
Se a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa (a) benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de (b) quinhão maior (CC, art. 1.322).
Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, será realizada uma licitação entre estranhos (não condôminos). Antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, (c) proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço (CC, art. 1.322, parágrafo único).
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho nos ajudam a entender o artigo citado, “sistematizando a norma insculpida no já transcrito art. 1.322, podemos afirmar que, caso concorra mais de um condômino interessado, as seguintes regras deverão ser observadas:
a) preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor;
b) na falta de benfeitorias, o condômino de quinhão maior;
c) se as partes forem iguais, terão direito à parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”[2].
13.6.2.5. Extinção de condomínios (coisa indivisível) - Direito de preferência
Se os condôminos não chegarem a um acordo será realizada a licitação entre estranhos (não condôminos) (CC, art. 1.322). A leitura do art. 1.322 deve ser feita em consonância com o art. 504 do CC.
O art. 504 do CC prevê o direito de preferência na venda de condomínio em coisa indivisível: "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. Já o parágrafo único do mesmo artigo estabelece que, “sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço".
Como cai na prova?
1 – (FGV – OAB – XX Exame / 2016) Vítor, Paulo e Márcia são coproprietários, em regime de condomínio pro indiviso, de uma casa, sendo cada um deles titular de parte ideal representativa de um terço (1/3) da coisa comum. Todos usam esporadicamente a casa nos finais de semana. Certo dia, ao visitar a casa, Márcia descobre um vazamento no encanamento de água. Sem perder tempo, contrata, em nome próprio, uma sociedade empreiteira para a realização da substituição do cano danificado. Pelo serviço, ficou ajustado contratualmente o pagamento de R$ 900,00 (novecentos reais).
Tendo em vista os fatos expostos, assinale a afirmativa correta.
A) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente de qualquer um dos condôminos.
B) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos.
C) A empreiteira não pode cobrar a remuneração contratualmente ajustada de Márcia ou de qualquer outro condômino, uma vez que o serviço foi contratado sem a prévia aprovação da totalidade dos condôminos.
D) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que deverá suportar sozinha a despesa, sem direito de regresso contra os demais condôminos, uma vez que contratou a empreiteira sem o prévio consentimento dos demais condôminos.
Comentários:
Nos termos do art. 1.318, do CC, “as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais”. Conforme o caput da questão, Márcia contratou uma empreiteira para consertar um vazamento da casa que é coproprietária junto com Vítor e Paulo. Logo, Marcia ficará obrigada a pagar o serviço contratado por ela, mas poderá exercer ação regressiva contra os outros coproprietários.
Dessa forma, o gabarito da questão é: A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos.
Gabarito: letra B
2 – (CESPE – OAB – Exame / 2008) Fernando, Cláudia, Lena e Ricardo adquiriram uma chácara para passarem os finais de semana. Lá construíram uma casa, uma piscina e um campo de futebol. Fernando, comunicado pelo caseiro da existência de uma rachadura na piscina, contratou profissional capacitado para proceder ao conserto pela quantia de R$ 2.000,00. Os outros três condôminos decidiram não pagar o gasto efetuado.
Considerando a situação hipotética apresentada, assinale a opção correta acerca do pagamento da dívida contraída por Fernando.
A) A dívida obrigará Fernando, que terá ação regressiva contra os outros três condôminos.
B) Em razão do condomínio, a dívida se presume solidária, razão pela qual poderá ser cobrada por inteiro de qualquer condômino.
C) O profissional contratado deverá exigir de cada um dos condôminos a parte equivalente a um quarto da dívida.
D) O condômino só pode ser obrigado a concorrer para as despesas de conservação da coisa quando previamente anuir.
Comentários:
A questão cobra o tema condomínios, deveres dos condôminos. Como vimos em aula, as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais (CC, art. 1.318).
Logo, a alternativa correta é: A dívida obrigará Fernando, que terá ação regressiva contra os outros três condôminos.
Gabarito: letra A
3 – (FCC – CREMESP – CREMESP – Advogado / 2016) João, José, Fabrício e Cláudio são condôminos de determinado bem indivisível. João deseja vender sua parte e sua conhecida, Maria, ao saber dessa informação, demonstra interesse em comprá-la. Ao dar conhecimento desse fato aos outros condôminos, estes manifestam o desejo de adquiri-la, oferecendo o mesmo preço que Maria estava disposta a pagar. Sabendo que nenhum dos condôminos tem benfeitorias e que Cláudio é o condômino que possui quinhão maior, João
A) deverá vender sua parte a Maria, pois foi a primeira que manifestou vontade em adquiri-la.
B) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, preferirá Cláudio.
C) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, depositando previamente o preço.
D) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, sendo desnecessário depositar previamente o preço.
E) poderá vender sua parte a Maria ou a qualquer um dos condôminos, a seu critério.
Comentários:
O Art. 504 do CC prevê o direito de preferência na venda de condomínio em coisa indivisível, vejamos:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço (Grifo nosso).
Conforme alude o caput da questão e o artigo supramencionado, os condôminos José, Fabrício e Cláudio tem direito de preferência sobre a venda em relação à Maria (terceira interessada). Ainda, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Logo, a alternativa correta é: Não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Gabarito: letra C_____________________________________
13.6.3. Condomínio Edilício
É o condomínio encontrado em edificações e construções, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (art. 1.331, do CC).
Assim, o condomínio edilício é composto por áreas comuns e áreas exclusivas (apartamentos).
13.6.3.1. Formação
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial (art. 1.332, do CC):
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
13.6.3.2. Convenção
A convenção são as regras internas que os condôminos devem respeitar, sendo necessário que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, ainda para ser oponível a terceiros a convenção deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333 e parágrafo único do CC).
13.6.3.3. Direitos do condomínio
São direitos do condômino (art. 1.333, do CC):
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
13.6.3.4. Deveres do condomínio
São deveres do condômino (art. 1.336, do CC):
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
13.6.3.5. Multas pelo não cumprimento de deveres condominiais
O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1.336, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa (art. 1.336, § 2º, do CC).
13.6.3.6. Multas pelo atraso da contribuição
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).
13.6.3.7. Multas pelo não cumprimento de deveres condominiais de forma reiterada
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 5 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem (art. 1.337, do CC).
13.6.3.8. Multas pelo comportamento antissocial
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa de até 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominial (art. 1.337, parágrafo único, do CC).
Como cai na prova?
4 – (FGV – OAB – XXXVI Exame de 2022) Otávio é proprietário e residente do apartamento 706, unidade imobiliária do condomínio edilício denominado União II, e é conhecido pelos vizinhos pelas festas realizadas durante a semana, que varam a madrugada. Na última comemoração, Otávio e seus convivas fizeram uso de entorpecentes e, em trajes incompatíveis com as áreas comuns do prédio, ficaram na escada do edifício cantando até a intervenção do síndico, que acionou a polícia para conter o grupo, que voltou para o apartamento de Otávio. No dia seguinte, o síndico convocou uma assembleia para avaliar as sanções a serem aplicadas ao condômino antissocial. Ficou decidido, pelo quórum de ¾, a aplicação de multa de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
A) A multa aplicada é indevida, pois apesar do comportamento de Otávio, ele é proprietário de unidade imobiliária autônoma, assim como os demais condôminos que deliberaram a multa em seu desfavor.
B) O síndico poderia ter aplicado a multa de até cinco contribuições mensais, sem a convocação da assembleia.
C) A aplicação da multa em face de Otávio é ilegal, pois a sanção deveria ser precedida por ação judicial para sua aplicação.
D) O síndico aplicou corretamente a multa. Caso o comportamento antissocial de Otávio persista, a multa poderá ser majorada para até dez vezes o valor da contribuição mensal do condomínio.
Comentários:
De acordo com o art. 1.337 do CC:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia (grifo nossos).
Dessa forma, temos que:
Alternativa A. Incorreta. A conduta reiterada enseja a aplicação de multa, desde que respeitado o quórum de ¾ dos condôminos.
Alternativa B. Incorreta. Para a aplicação da multa é necessário que a assembleia delibere sobre, com um quórum mínimo de ¾ dos condôminos.
Alternativa C. Incorreta. Para a aplicação da multa não é necessário ajuizar ação judicial.
Alternativa D. Correta.
Gabarito: letra D
5 – (FGV – OAB – VI Exame / 2012) Timóteo e Leandro, cada qual proprietário de um apartamento no Edifício Maison, procuraram a síndica do condomínio, Leonor, a fim de solicitar que fossem deduzidas de suas contribuições condominiais as despesas referentes à manutenção do parque infantil situado no edifício. Argumentaram que, por serem os únicos condôminos sem crianças na família, não utilizam o aludido parque, cuja manutenção incrementa significativamente o valor da contribuição condominial, bem como que a convenção de condomínio nada dispõe a esse respeito.
Na condição de advogado consultado por Leonor, assinale a avaliação correta do caso acima.
A) Timóteo e Leandro podem ser temporariamente dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, retomando-se imediatamente a cobrança caso venham a ter crianças em sua família.
B) Timóteo e Leandro podem ser dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, desde que declarem, por meio de escritura pública, que não utilizarão o parque infantil em caráter permanente.
C) Leonor deverá dispensar tratamento isonômico a todos os condôminos, devendo as despesas de manutenção do parque infantil ser cobradas, ao final de cada mês, apenas daqueles condôminos que tenham efetivamente utilizado a área naquele período.
D) Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.
Comentários:
O art. 1.336, I, do CC, estabelece os deveres do condômino, vejamos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) (grifo nosso).
Logo, devemos assinalar como correta a alternativa: Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.
Gabarito: letra D_____________________________________
13.6.3.9. Garagem
No condomínio edilício não é necessária a anuência do outro condômino para que haja sua alienação ou gravação, bem como, não há o direito de preferência.
Em regra, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários (art. 1.331, § 1º, primeira parte, CC).
Exceto em relação aos abrigos para veículos (vagas de garagem), que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio (art. 1.331, § 1º, segunda parte, CC).
No caso da vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis pode ser penhorada por não constituir bem de família (Súmula nº 449, STJ). Por sua vez, vaga de garagem sem matricula própria é impenhorável se o bem principal for bem de família.
Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores (art. 1.338, CC).
13.6.3.10. Uso de área comum de forma exclusiva
13.6.3.11. Responsabilização pelas obrigações condominiais
13.6.3.12. Seguro
13.6.3.13. Obras
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
13.6.3.14. Do cndomínio de lotes
O condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício.
Artigo 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Como cai na prova?
6 – (FGV – OAB – XIII Exame / 2014) Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.
De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.
A) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.
B) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.
C) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.
D) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.
Comentários:
O art. 1.345 do CC, dispõe que, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Logo, Ary deverá pagar os três meses atrasados das cotas condominiais, que são obrigações propter rem, ligadas a coisa (imóvel) e recaem sobre a pessoa que a detém.
Dessa forma, a opção correta é: Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.
Gabarito: letra D
7 – (FGV – OAB – V Exame / 2011) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção.
Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.
A) Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.
B) Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.
C) Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.
D) Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.
Comentários:
O art. 1.345 do CC, estabelece que, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Logo, Ary deverá pagar os três meses atrasados das cotas condominiais, que são obrigações propter rem, ligadas a coisa (imóvel) e recaem sobre a pessoa que a detém.
Assim, a opção correta é: Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.
Gabarito: letra B_____________________________________
13.6.3.14. Condomínio em multipropriedades
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (art. 1.358-C, do CC).
Instituição
Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (art. 1.358-F, do CC).
Da Transferência da Multipropriedade
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
Dos direitos do Multiproprietário
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.
Das obrigações do Multiproprietário
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:
I - previsão no instrumento de instituição; ou
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
O tema é relativamente novo, por isso vamos resolver uma questão que apesar de não ser da FGV é boa para fixarmos o conhecimento.
Como cai na prova?
8 – (FGV – OAB – XXXII Exame de 2021) Liz e seu marido Hélio adquirem uma fração de tempo em regime de multipropriedade imobiliária no hotel-fazenda Cidade Linda, no estado de Goiás. Pelos termos do negócio, eles têm direito a ocupar uma das unidades do empreendimento durante os meses de dezembro e janeiro, em regime fixo.
No ano seguinte à realização do negócio, as filhas do casal, Samantha e Laura, ficam doentes exatamente em dezembro, o que os impede de viajar. Para contornar a situação, Liz oferece à sua mãe, Alda, o direito de ir para o Cidade Linda no lugar deles.
Ao chegar ao local, porém, Alda é barrada pela administração do hotel, sob o fundamento de que somente a família proprietária poderia ocupar as instalações da unidade.
Você, como advogado(a), deve esclarecer se o ato é legal, assinalando a opção que indica sua orientação.
A) O ato é legal, pois o regime de multipropriedade, ao contrário do condominial, é personalíssimo.
B) O ato é ilegal, pois, como hipótese de condomínio necessário, a multipropriedade admite o uso das unidades por terceiros.
C) O ato é ilegal, pois a possibilidade de cessão da fração de tempo do multiproprietário em comodato é expressamente prevista no Código Civil.
D) O ato é legal, pois o multiproprietário tem apenas o direito de doar ou vender a sua fração de tempo, mas nunca cedê-la em comodato.
Comentários:
A questão aborda o condomínio em multipropriedade, hipótese incluída pela Lei nº 13.777 de 2018. O enunciado cobra os direitos do multiproprietário:
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (...)
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
Portanto, o ato do hotel fazenda é ilegal, pois é direito de Liz e Hélio ceder a fração de tempo do multiproprietário em locação ou em comodato. Restando correta a alternativa: o ato é ilegal, pois a possibilidade de cessão da fração de tempo do multiproprietário em comodato é expressamente prevista no Código Civil.
Gabarito: Letra C
9 – (2019 – DPE-DF – Defensor Público / 2019) A respeito de condomínio em multipropriedade, julgue o item subsequente:
A multipropriedade somente poderá ser instituída por ato entre vivos registrado em cartório de registro de imóveis, com a necessária indicação da duração dos períodos de cada fração de tempo.
Certo
Errado
Comentários:
A multipropriedade é instituída por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (art. 1.358-F, CC).
Assim, a afirmativa torna-se incorreta pois não incluiu a possiblidade da instituição da multipropriedade por testamento, sendo, portanto: Errada
Gabarito: Errada