14.3. Servidão predial

Como cai na prova?

1 - (FGV – OAB – XXVI Exame / 2018) Ronaldo é proprietário de um terreno que se encontra cercado de imóveis edificados e decide vender metade dele para Abílio. Dois anos após o negócio feito com Abílio, Ronaldo, por dificuldades financeiras, descumpre o que havia sido acordado e constrói uma casa na parte da frente do terreno – sem deixar passagem aberta para Abílio – e a vende para José, que imediatamente passa a habitar o imóvel.

Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

A)  Abílio tem direito real de servidão de passagem pelo imóvel de José, mesmo contra a vontade deste, com base na usucapião.

B)  A venda realizada por Ronaldo é nula, tendo em vista que José não foi comunicado do direito real de servidão de passagem existente em favor de Abílio.

C)  Abílio tem direito a passagem forçada pelo imóvel de José, independentemente de registro, eis que seu imóvel ficou em situação de encravamento após a construção e venda feita por Ronaldo.

D)  Como não participou da avença entre Ronaldo e Abílio, José não está obrigado a conceder passagem ao segundo, em função do caráter personalíssimo da obrigação assumida.

Comentários:

Antes de resolver a questão vamos diferenciar servidão predial (direito real de gozo ou fruição) da passagem forçada (instituto presente no direito de vizinhança):

Servidão predial (arts. 1.378 a 1.388 do CC):

- Facultativa;

- Depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis;

- Contrato ou testamento ou usucapião;

- Somente há indenização se as partes acordarem;

- Existem outras opções para a passagem.

Passagem forçada (art. 1.285 e parágrafos do CC):

- Obrigatória;

- Independe de registro;

- Decisão judicial;

- Há o pagamento de indenização obrigatória;

- Não existem outras opções para a passagem.

Conforme o caso narrado, é possível inferir que Abílio tem direito a passagem forcada, pois Ronaldo descumpriu o acordo realizado com aquele, quando este decidiu construir uma casa e barrar a passagem de Abílio.

Ainda, o Código Civil expressamente declara que “se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem” (art. 1.285, §2°).

Portanto, resta correta a alternativa:  Abílio tem direito a passagem forçada pelo imóvel de José, independentemente de registro, eis que seu imóvel ficou em situação de encravamento após a construção e venda feita por Ronaldo.

Gabarito: letra C

2 - (FGV – OAB – XXII Exame / 2012) George vende para Marília um terreno não edificado de sua propriedade, enfatizando a existência de uma “vista eterna para a praia” que se encontra muito próxima do imóvel, mesmo sem qualquer documento comprovando o fato. Marília adquire o bem, mas, dez anos após a compra, é surpreendida com a construção de um edifício de vinte andares exatamente entre o seu terreno e o mar, impossibilitando totalmente a vista que George havia prometido ser eterna.

Diante do exposto e considerando que a construção do edifício ocorreu em um terreno de terceiro, assinale a afirmativa correta.

A)  Uma vez transcorrido o prazo de 10 anos, Marília pode pleitear o reconhecimento da usucapião da servidão de vista.

B)  Mesmo sem registro, Marília pode ser considerada titular de uma servidão de vista por destinação de George, o antigo proprietário do terreno.

C)  Mesmo sendo uma servidão aparente, as circunstâncias do caso não permitem a usucapião de vista.

D)  Sem que tenha sido formalmente constituída, não é possível reconhecer servidão de vista em favor de Marília.

Comentários:

A questão cobra o tema servidão. De acordo com os arts. 1.378 e 1.379 do CC:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.272, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos (Grifo nosso).

Dessa forma, a afirmativa correta: Sem que tenha sido formalmente constituída, não é possível reconhecer servidão de vista em favor de Marília.

Como cai na prova?

3 - (FGV – OAB – XXIV Exame / 2017) Laurentino constituiu servidão de vista no registro competente, em favor de Januário, assumindo o compromisso de não realizar qualquer ato ou construção que embarace a paisagem de que Januário desfruta em sua janela. Após o falecimento de Laurentino, seu filho Lucrécio decide construir mais dois pavimentos na casa para ali passar a habitar com sua esposa.

Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

A)  Januário não pode ajuizar uma ação possessória, eis que a servidão é não aparente.

B)  Diante do falecimento de Laurentino, a servidão que havia sido instituída automaticamente se extinguiu.

C)  A servidão de vista pode ser considerada aparente quando houver algum tipo de aviso sobre sua existência.

D)  Januário pode ajuizar uma ação possessória, provando a existência da servidão com base no título.

Comentários:

Como dito em aula, a servidão predial consiste no dever que possui o proprietário de um prédio em favor de outro prédio tendo como finalidade proporcionar a valorização do prédio dominante.

No caso em tela, Januário usa e goza da servidão com o registro, assim, nos termos do art. 1.387 do CC, “salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada”.

Como não houve o cancelamento do registro, Januário pode ajuizar ação possessória, provando a existência da servidão com base no título. Januário pode ajuizar uma ação possessória, provando a existência da servidão com base no título.