13.6. Propriedade em condomínio

Questões comentadas

1 – (FGV – OAB – XX Exame / 2016) Vítor, Paulo e Márcia são coproprietários, em regime de condomínio pro indiviso, de uma casa, sendo cada um deles titular de parte ideal representativa de um terço (1/3) da coisa comum. Todos usam esporadicamente a casa nos finais de semana. Certo dia, ao visitar a casa, Márcia descobre um vazamento no encanamento de água. Sem perder tempo, contrata, em nome próprio, uma sociedade empreiteira para a realização da substituição do cano danificado. Pelo serviço, ficou ajustado contratualmente o pagamento de R$ 900,00 (novecentos reais).

Tendo em vista os fatos expostos, assinale a afirmativa correta.

A) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente de qualquer um dos condôminos.

B) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos.

C) A empreiteira não pode cobrar a remuneração contratualmente ajustada de Márcia ou de qualquer outro condômino, uma vez que o serviço foi contratado sem a prévia aprovação da totalidade dos condôminos.

D) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que deverá suportar sozinha a despesa, sem direito de regresso contra os demais condôminos, uma vez que contratou a empreiteira sem o prévio consentimento dos demais condôminos.

Comentários:

Nos termos do art. 1.318, do CC, “as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais”. Conforme o caput da questão, Márcia contratou uma empreiteira para consertar um vazamento da casa que é coproprietária junto com Vítor e Paulo. Logo, Marcia ficará obrigada a pagar o serviço contratado por ela, mas poderá exercer ação regressiva contra os outros coproprietários.

Dessa forma, o gabarito da questão é: A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos.

Gabarito: letra B

2 – (CESPE – OAB – Exame / 2008) Fernando, Cláudia, Lena e Ricardo adquiriram uma chácara para passarem os finais de semana. Lá construíram uma casa, uma piscina e um campo de futebol. Fernando, comunicado pelo caseiro da existência de uma rachadura na piscina, contratou profissional capacitado para proceder ao conserto pela quantia de R$ 2.000,00. Os outros três condôminos decidiram não pagar o gasto efetuado.

Considerando a situação hipotética apresentada, assinale a opção correta acerca do pagamento da dívida contraída por Fernando.

A) A dívida obrigará Fernando, que terá ação regressiva contra os outros três condôminos.

B) Em razão do condomínio, a dívida se presume solidária, razão pela qual poderá ser cobrada por inteiro de qualquer condômino.

C) O profissional contratado deverá exigir de cada um dos condôminos a parte equivalente a um quarto da dívida.

D) O condômino só pode ser obrigado a concorrer para as despesas de conservação da coisa quando previamente anuir.

Comentários:

A questão cobra o tema condomínios, deveres dos condôminos. Como vimos em aula, as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais (CC, art. 1.318).

Logo, a alternativa correta é: A dívida obrigará Fernando, que terá ação regressiva contra os outros três condôminos.

Gabarito: letra A

3 – (FCC – CREMESP – CREMESP – Advogado / 2016) João, José, Fabrício e Cláudio são condôminos de determinado bem indivisível. João deseja vender sua parte e sua conhecida, Maria, ao saber dessa informação, demonstra interesse em comprá-la. Ao dar conhecimento desse fato aos outros condôminos, estes manifestam o desejo de adquiri-la, oferecendo o mesmo preço que Maria estava disposta a pagar. Sabendo que nenhum dos condôminos tem benfeitorias e que Cláudio é o condômino que possui quinhão maior, João

A) deverá vender sua parte a Maria, pois foi a primeira que manifestou vontade em adquiri-la.

B) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, preferirá Cláudio.

C) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, depositando previamente o preço.

D) não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, sendo desnecessário depositar previamente o preço.

E)  poderá vender sua parte a Maria ou a qualquer um dos condôminos, a seu critério.

Comentários:

O Art. 504 do CC prevê o direito de preferência na venda de condomínio em coisa indivisível, vejamos:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço (Grifo nosso).

Conforme alude o caput da questão e o artigo supramencionado, os condôminos José, Fabrício e Cláudio tem direito de preferência sobre a venda em relação à Maria (terceira interessada).  Ainda, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Logo, a alternativa correta é: Não poderá vender sua parte a Maria e, com relação aos condôminos, haverão a parte vendida os comproprietários conjuntamente, que a quiserem, depositando previamente o preço.

4 – (FGV – OAB – XXXVI Exame  de  2022) Otávio é proprietário e residente do apartamento 706, unidade imobiliária do condomínio edilício denominado União II, e é conhecido pelos vizinhos pelas festas realizadas durante a semana, que varam a madrugada. Na última comemoração, Otávio e seus convivas fizeram uso de entorpecentes e, em trajes incompatíveis com as áreas comuns do prédio, ficaram na escada do edifício cantando até a intervenção do síndico, que acionou a polícia para conter o grupo, que voltou para o apartamento de Otávio. No dia seguinte, o síndico convocou uma assembleia para avaliar as sanções a serem aplicadas ao condômino antissocial. Ficou decidido, pelo quórum de ¾, a aplicação de multa de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.

A) A multa aplicada é indevida, pois apesar do comportamento de Otávio, ele é proprietário de unidade imobiliária autônoma, assim como os demais condôminos que deliberaram a multa em seu desfavor.

B) O síndico poderia ter aplicado a multa de até cinco contribuições mensais, sem a convocação da assembleia.

C) A aplicação da multa em face de Otávio é ilegal, pois a sanção deveria ser precedida por ação judicial para sua aplicação.

D) O síndico aplicou corretamente a multa. Caso o comportamento antissocial de Otávio persista, a multa poderá ser majorada para até dez vezes o valor da contribuição mensal do condomínio.

Comentários:

De acordo com o art. 1.337 do CC:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia (grifo nossos).

Dessa forma, temos que:

Alternativa A. Incorreta. A conduta reiterada enseja a aplicação de multa, desde que respeitado o quórum de ¾ dos condôminos.

Alternativa B. Incorreta. Para a aplicação da multa é necessário que a assembleia delibere sobre, com um quórum mínimo de ¾ dos condôminos.

Alternativa C. Incorreta. Para a aplicação da multa não é necessário ajuizar ação judicial.

Alternativa D. Correta.

Gabarito: letra D

5 – (FGV – OAB – VI Exame / 2012) Timóteo e Leandro, cada qual proprietário de um apartamento no Edifício Maison, procuraram a síndica do condomínio, Leonor, a fim de solicitar que fossem deduzidas de suas contribuições condominiais as despesas referentes à manutenção do parque infantil situado no edifício. Argumentaram que, por serem os únicos condôminos sem crianças na família, não utilizam o aludido parque, cuja manutenção incrementa significativamente o valor da contribuição condominial, bem como que a convenção de condomínio nada dispõe a esse respeito.

Na condição de advogado consultado por Leonor, assinale a avaliação correta do caso acima.

A)  Timóteo e Leandro podem ser temporariamente dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, retomando-se imediatamente a cobrança caso venham a ter crianças em sua família.

B)  Timóteo e Leandro podem ser dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, desde que declarem, por meio de escritura pública, que não utilizarão o parque infantil em caráter permanente.

C)  Leonor deverá dispensar tratamento isonômico a todos os condôminos, devendo as despesas de manutenção do parque infantil ser cobradas, ao final de cada mês, apenas daqueles condôminos que tenham efetivamente utilizado a área naquele período.

D)  Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.

Comentários:

O art. 1.336, I, do CC, estabelece os deveres do condômino, vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) (grifo nosso).

Logo, devemos assinalar como correta a alternativa: Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.

6 – (FGV – OAB – XIII Exame / 2014) Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.

De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.

A)  Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.

B)  Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.

C)  Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.

D)  Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

Comentários:

O art. 1.345 do CC, dispõe que, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Logo, Ary deverá pagar os três meses atrasados das cotas condominiais, que são obrigações propter rem, ligadas a coisa (imóvel) e recaem sobre a pessoa que a detém.

Dessa forma, a opção correta é: Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

Gabarito: letra D

7 – (FGV – OAB – V Exame / 2011) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção.

Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.

A)  Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.

B)  Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.

C)  Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.

D)  Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.

Comentários:

O art. 1.345 do CC, estabelece que, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Logo, Ary deverá pagar os três meses atrasados das cotas condominiais, que são obrigações propter rem, ligadas a coisa (imóvel) e recaem sobre a pessoa que a detém.

Assim, a opção correta é: Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

8 – (FGV – OAB – XXXII Exame  de  2021) Liz e seu marido Hélio adquirem uma fração de tempo em regime de multipropriedade imobiliária no hotel-fazenda Cidade Linda, no estado de Goiás. Pelos termos do negócio, eles têm direito a ocupar uma das unidades do empreendimento durante os meses de dezembro e janeiro, em regime fixo.

No ano seguinte à realização do negócio, as filhas do casal, Samantha e Laura, ficam doentes exatamente em dezembro, o que os impede de viajar. Para contornar a situação, Liz oferece à sua mãe, Alda, o direito de ir para o Cidade Linda no lugar deles.

Ao chegar ao local, porém, Alda é barrada pela administração do hotel, sob o fundamento de que somente a família proprietária poderia ocupar as instalações da unidade.

Você, como advogado(a), deve esclarecer se o ato é legal, assinalando a opção que indica sua orientação.

A) O ato é legal, pois o regime de multipropriedade, ao contrário do condominial, é personalíssimo.

B) O ato é ilegal, pois, como hipótese de condomínio necessário, a multipropriedade admite o uso das unidades por terceiros.

C) O ato é ilegal, pois a possibilidade de cessão da fração de tempo do multiproprietário em comodato é expressamente prevista no Código Civil.

D) O ato é legal, pois o multiproprietário tem apenas o direito de doar ou vender a sua fração de tempo, mas nunca cedê-la em comodato.

Comentários:

A questão aborda o condomínio em multipropriedade, hipótese incluída pela Lei nº 13.777 de 2018. O enunciado cobra os direitos do multiproprietário:

Art. 1.358-I.  São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (...)

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

Portanto, o ato do hotel fazenda é ilegal, pois é direito de Liz e Hélio ceder a fração de tempo do multiproprietário em locação ou em comodato. Restando correta a alternativa: o ato é ilegal, pois a possibilidade de cessão da fração de tempo do multiproprietário em comodato é expressamente prevista no Código Civil.

Gabarito: Letra C

9 – (2019 – DPE-DF – Defensor Público / 2019) A respeito de condomínio em multipropriedade, julgue o item subsequente:

A multipropriedade somente poderá ser instituída por ato entre vivos registrado em cartório de registro de imóveis, com a necessária indicação da duração dos períodos de cada fração de tempo.

Certo

Errado

Comentários:

A multipropriedade é instituída por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (art. 1.358-F, CC).

Assim, a afirmativa torna-se incorreta pois não incluiu a possiblidade da instituição da multipropriedade por testamento, sendo, portanto: Errada