1.4. O ponto comercial
1.4. O ponto comercial
Segundo Fábio Ulhôa Coelho o ponto empresarial, também denominado “locação empresarial”:
Compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo de atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor.[1].
Dessa forma, o ponto comercial está relacionado, em regra, ao imóvel que o estabelecimento empresarial está localizado e que a atividade empresarial é exercida. É exemplo o famoso cartaz “passa o ponto”, que, de forma técnica, não é a venda do imóvel, mas sim da propriedade do ponto. Atenção, o ponto comercial pode ser virtual também, que seria o site de um estabelecimento. Em relação às provas do Exame de Ordem realizadas pela FGV, nossa atenção deverá ser para a ação renovatória, vamos ao tema.
Ainda de acordo com o professor Fábio Ulhôa Coelho:
Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecido em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não residencial caracterizada pelo art. 51 da LL (locação empresarial)[2].
E é esta última hipótese que estudaremos – o empresário locando imóvel alheio.
1.4.1. Ação renovatória
Em relação ao tema, vamos explorar os principais artigos da Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
1) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
3) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º).
1.4.2. Casos de recusa da ação renovatória (art. 52 e 72 da Lei 8.245/91)
São causas de recusa da Ação Renovatória:
- No caso de o locador não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
- No caso - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
- No caso de o Poder Público determinar que o locador tenha que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
- No caso do imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Muito bem, revisado os principais temas relativos à Teoria Geral do Direito Empresarial, vamos estudar um elemento muito importante dentro do Direito Empresarial que merece ser destacado - a proteção à propriedade industrial.
Como cai na prova?
1 - (FGV – OAB – XXV Exame / 2018) O empresário individual José de Freitas alienou seu estabelecimento a outro empresário mediante os termos de um contrato escrito, averbado à margem de sua inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis, publicado na imprensa oficial, mas não lhe restaram bens suficientes para solver o seu passivo.
Em relação à alienação do estabelecimento empresarial nessas condições, sua eficácia depende
A) da quitação prévia dos créditos trabalhistas e fiscais vencidos no ano anterior ao da alienação do estabelecimento.
B) do pagamento a todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
C) da quitação ou anuência prévia dos credores com garantia real e, quanto aos demais credores, da notificação da transferência com antecedência de, no mínimo, sessenta dias.
D) do consentimento expresso de todos os credores quirografários ou da consignação prévia das importâncias que lhes são devidas.
Comentários:
Alternativa A. Incorreta. A regra prevista no Código Civil não diz respeito aos créditos trabalhistas (art. 10 e 448, CLT) e nem fiscais (art. 133, inc. II, CTN), sendo eles causas de responsabilização específica, que não as tuteladas pelo Código Civil.
Alternativa B. Correta. A regra é que em havendo dívidas é necessário pagamento a todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
Alternativa C. Incorreta. Não há qualquer preferência ou hierarquia entre os créditos ainda mais nesse prazo, motivo pelo qual não se sustenta a afirmação de que a sua eficácia depende da quitação ou anuência prévia dos credores com garantia real e, quanto aos demais credores, da notificação da transferência com antecedência de, no mínimo, sessenta dias.
Alternativa D. Incorreta. Novamente, não há referência a qualquer tipo de crédito justificador da discriminação entre eles, razão pela qual não é verdade que necessita o consentimento expresso de todos os credores quirografários ou da consignação prévia das importâncias que lhes são devidas.
Gabarito: Letra B
2 - (FGV – OAB – X Exame / 2013) Lavanderias Roupa Limpa Ltda. (“Roupa Limpa”) alienou um de seus estabelecimentos comerciais, uma lavanderia no bairro do Jacintinho, na cidade de Maceió, para Caio da Silva, empresário individual. O contrato de trespasse foi omisso quanto à possibilidade de restabelecimento da “Roupa Limpa”, bem como nada dispôs a respeito da responsabilidade de Caio da Silva por débitos anteriores à transferência do estabelecimento.
Nesse cenário, assinale a afirmativa correta.
A) O contrato de trespasse será oponível a terceiros, independentemente de qualquer registro na Junta Comercial ou publicação.
B) Caio da Silva não responderá por qualquer débito anterior à transferência, exceto os que não estiverem devidamente escriturados.
C) Na omissão do contrato de trespasse, Roupa Limpa poderá se restabelecer no bairro do Jacintinho e fazer concorrência a Caio da Silva.
D) Não havendo autorização expressa, “Roupa Limpa” não poderá fazer concorrência a Caio da Silva, nos cinco anos subsequentes à transferência.
Comentários:
Alternativa A. Incorreta. A regra é que registrado no órgão para que tenha efeitos perante terceiros.
Alternativa B. Incorreta. A regra é que responderá solidariamente pelos débitos anteriores, desde que devidamente contabilizados.
Alternativa C. Incorreta. A cláusula de não concorrência é implícita, ou seja, mesmo que não esteja expressamente prevista ela deverá ser respeitada.
Alternativa D. Correta. Mesmo sem previsão expressa, entende-se que ela está presente no contrato.
Gabarito: Letra D