11.4. Locação de Coisas
11.4. Locação de coisas
Nos termos do art. 565 na locação de coisas, uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
O contrato de locação de bens imóveis encontra previsão legal específica: os contratos de locação de bens imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato ou Lei das Locações); os contratos de locação de bens imóveis rurais são disciplinados pela Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra). Em nossos estudos direcionados para a prova, quando for necessário, utilizaremos alguns dispositivos daquelas Leis.
Continuando... o contrato de locação tem como principais características:
- Bilateral (sinalagmático): tanto o locatário quanto o inquilino se obrigam reciprocamente.
- Oneroso: ambas as partes obtêm proveito do contrato de locação: o locador recebe remuneração, já o locatário pode usar e gozar da coisa.
- Consensual: o contrato de locação se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes.
- Não-solene: em regra, a lei não exige formalidade específica para a celebração do contrato de locação.
- Execução continuada: essa é a principal característica distintiva do contrato de locação, pois, sua execução se prolonga no tempo, os pagamentos (aluguéis) não resolvem o contrato.
Ainda em relação ao art. 565, no contrato de locação temos:
- Locador: possuidor indireto e proprietário do bem;
- Locatário: possuidor direto do bem (gozo de coisa);
- Objeto do contrato de locação: coisa não fungível.
- Duração do contrato: por tempo determinado ou indeterminado
Abaixo vamos estudar a duração, os direitos e obrigações do locatário e locador e as disposições complementares.
11.4.1. Tempo do contrato de locação (duração)
Contrato de locação com prazo determinado
Se houver prazo estipulado à duração do contrato, o locador não poderá reaver a coisa alugada antes do vencimento, se o fizer, deverá ressarcir o locatário das perdas e danos resultantes (art. 571, primeira parte, do CC). De acordo com o p. ú., do art. 571, o locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Bem como, se o contrato de locação for por prazo determinado, o locatário não poderá devolver a coisa alugada, se o fizer, deverá pagar proporcionalmente a multa prevista no contrato (art. 571, segunda parte, do CC). Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis (art. 572, do CC).
Contrato de locação com prazo determinado
A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 573, do CC).
Se ao final do contrato de locação com prazo determinado, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 574, do CC).
Ou seja, se uma pessoa aluga um determinado imóvel por 12 meses e ao 13º mês continua na posse do imóvel e o locador não se opor, presume-se que o contrato de locação foi prorrogado, sendo desnecessária, portanto, qualquer formalidade para estabelecer tal prorrogação.
Por sua vez, se o locatário, após notificação do locador, não restituir a coisa, aquele pagará enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito (art. 575, do CC). Entretanto, o locador não tem a liberdade de arbitrar qualquer valor, se esse aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, o juiz poderá reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade (art. 575, p. ú., do CC).
11.4.2. Direitos e obrigações do Locador
Nos termos do art. 566 que disciplina as obrigações do locador:
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Conforme disciplina do dispositivo, o locador é obrigado:
- a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças (arts. 93 e 94, CC), em estado de servir ao uso a que se destina;
- a manter a coisa alugada no estado de servir ao uso a que se destina, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. P. ex. o locatário quando entrega o imóvel deve pintá-lo e realizar suas devidas manutenções e restaurações para que possa ser alugado novamente. Nesse sentido, se, durante a locação, a coisa alugada se deteriorar, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava (art. 567, CC).
- a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa, ou seja, o locador deve garantir a posse do locatário.
Ainda, o locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação (art. 568, CC).
Em relação aos bens imóveis urbanos, o art. 27 da Lei de Locações prevê que, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Nessa situação, o locador deverá dar conhecimento ao locatário do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Esse é o famoso direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel urbano que está locando.
E se o direito de preferência não for respeitado? Nessa hipótese, o locatário poderá (i) reclamar do alienante as perdas e danos ou, (ii) depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33, Lei de Locações).
11.4.3. Direitos e obrigações do Locatário
O art. 569 prevê as obrigações do locatário (credor):
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Esquematizando, o locatário é obrigado a:
- Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos (art. 570, CC).
- Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
- Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito. Assim como o locador deverá resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, o locatário tem o dever de informar turbações de terceiros (art. 568, CC).
- Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador (art. 578, CC).
11.4.4. Disposições complementares
Para encerramos o contrato de locação, vamos à leitura dos arts. 576 e 577 do CC:
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado. (Grifo nosso)
Como cai na prova?
1 - (FGV – OAB – XXIV Exame / 2017) Caio, locador, celebrou com Marcos, locatário, contrato de locação predial urbana pelo período de 30 meses, sendo o instrumento averbado junto à matrícula do imóvel no RGI. Contudo, após seis meses do início da vigência do contrato, Caio resolveu se mudar para Portugal e colocou o bem à venda, anunciando-o no jornal pelo valor de R$ 500.000,00.
Marcos tomou conhecimento do fato pelo anúncio e entrou em contato por telefone com Caio, afirmando estar interessado na aquisição do bem e que estaria disposto a pagar o preço anunciado. Caio, porém, disse que a venda do bem imóvel já tinha sido realizada pelo mesmo preço a Alexandre. Além disso, o adquirente do bem, Alexandre, iria denunciar o contrato de locação e Marcos teria que desocupar o imóvel em 90 dias.
Acerca dos fatos narrados, assinale a afirmativa correta.
A) Marcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá depositar o preço pago e as demais despesas do ato e haver para si a propriedade do imóvel.
B) Marcos não tem direito de preferência na aquisição do imóvel, pois a locação é por prazo determinado.
C) Marcos somente poderia exercer direito de preferência na aquisição do imóvel se fizesse oferta superior à de Alexandre.
D) Marcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá reclamar de Alexandre, adquirente, perdas e danos, e poderá permanecer no imóvel durante toda a vigência do contrato, mesmo se Alexandre denunciar o contrato de locação.
Comentários:
O art. 27 da Lei de Locação (Lei n.º 8.245/1991) estabelece o direito de preferência do locatário para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Ainda, nos termos do art. 33, da mesma Lei, se o locador não cumprir com a exigência do direito de preferência o locatário preterido poderá: (i) reclamar do alienante as perdas e danos ou, (ii) depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Dessa forma. afirmativa correta é: Marcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá depositar o preço pago e as demais despesas do ato e haver para si a propriedade do imóvel.
Gabarito: letra A