13.2. Formas de aquisição da propriedade imóvel

Questões comentadas

1 – (FGV – OAB – XXV Exame / 2018) Jonas trabalha como caseiro da casa de praia da família Magalhães, exercendo ainda a função de cuidador da matriarca Lena, já com 95 anos. Dez dias após o falecimento de Lena, Jonas tem seu contrato de trabalho extinto pelos herdeiros. Contudo, ele permanece morando na casa, apesar de não manter qualquer outra relação jurídica com os herdeiros, que também já não frequentam mais o imóvel e permanecem incomunicáveis.

Jonas decidiu, por sua própria conta, fazer diversas modificações na casa: alterou a pintura, cobriu a garagem (que passou a alugar para vizinhos) e ampliou a churrasqueira. Ele passou a dormir na suíte principal, assumiu as despesas de água, luz, gás e telefone, e apresentou-se, perante a comunidade, como “o novo proprietário do imóvel”.

Doze anos após o falecimento de Lena, seu filho Adauto decide retomar o imóvel, mas Jonas se recusa a devolvê-lo.

A partir da hipótese narrada, assinale a afirmativa correta.

A) Jonas não pode usucapir o bem, eis que é possuidor de má-fé.

B) Adauto não tem direito à ação possessória, eis que o imóvel estava abandonado.

C) Jonas não pode ser considerado possuidor, eis que é o caseiro do imóvel.

D) Na hipótese indicada, a má-fé de Jonas não é um empecilho à usucapião.

Comentários:

Nos termos do Artigo 1.238, do Código Civil, temos:

Artigo 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (Grifo nosso).

Conforme dispõe o caput da questão, Jonas manteve a posse mansa, contínua e pacífica por 12 anos, habitando o imóvel em que está pleiteando a usucapião, independentemente de título e boa-fé. Com isso, Jonas preenche os requisitos para a usucapião extraordinária. Logo, é correto afirmarmos que: Na hipótese indicada, a má-fé de Jonas não é um empecilho à usucapião.

Gabarito: letra D

2 – (CESPE – OAB-SP – Exame / 2008) A posse exercida com animus domini, mansa, pacífica, ininterrupta e justa, durante o lapso de tempo necessário à aquisição da propriedade, é denominada posse

A) ad interdicta.

B) ad usucapionem.

C) pro diviso.

D) pro indiviso.

Comentários:

A posse ad usucapionem é aquela que decorre da usucapião (posse que decorre após o lapso de tempo, desde que com animus domini, mansa, pacífica, ininterrupta e justa). Logo, a posse descrita pelo caput da questão é: Ad usucapionem.

Gabarito: letra B

3 – (VUNESP – OAB-SP – Exame / 2007) A usucapião constitui modo

A) originário de aquisição da propriedade.

B) derivado de aquisição da propriedade.

C) derivado de aquisição da posse.

D) de celebração de contrato.

Comentários:

Questão direta! Na aquisição originária não há a transmissão de uma pessoa para a outra. Por sua vez, na aquisição derivada há a transmissibilidade da propriedade, o domínio do anterior passa para o domínio do novo titular. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade

Assim, devemos marcar: Originário de aquisição da propriedade

4 – (FGV – OAB – XXXII Exame / 2021) Joel e Simone se casaram em regime de comunhão total de bens em 2010. Em 2015, depois de vários períodos conturbados, Joel abandonou a primeira e única residência de 150 m2, em área urbana, que o casal havia adquirido mediante pagamento à vista, com recursos próprios de ambos, e não dá qualquer notícia sobre seu paradeiro ou intenções futuras.

Em 2018, após Simone ter iniciado um relacionamento com Roberto, Joel reaparece subitamente, notificando sua ex-mulher, que não é proprietária nem possuidora de outro imóvel, de que deseja retomar sua parte no bem, eis que não admitiria que ela passasse a morar com Roberto no apartamento que ele e ela haviam comprado juntos.

Sobre a hipótese narrada, assinale a afirmativa correta.

A) Apesar de ser possuidora de boa-fé, Simone pode se considerar proprietária da totalidade do imóvel, tendo em vista a efetivação da usucapião extraordinária.

B) Uma vez que a permanência de Simone no imóvel é decorrente de um negócio jurídico realizado entre ela e Joel, é correto indicar um desdobramento da posse no caso narrado.

C) Como Joel deixou o imóvel há mais de dois anos, Simone pode alegar usucapião da fração do imóvel originalmente pertencente ao ex-cônjuge.

D) A hipótese de usucapião é impossível, diante do condomínio sobre o imóvel entre Joel e Simone, eis que ambos são proprietários.

Comentários:

A questão versa sobre a usucapião por abandono do lar. De acordo com o art. 1.240-A, do CC:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Grifos nossos)

Assim, são requisitos para a usucapião por abandono do lar:

Lapso temporal: 02 anos;

Posse mansa, contínua e pacífica; Área de até 250 metros quadrados (imóvel urbano); O imóvel deve ser de propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; O imóvel deve ser de sua moradia ou de sua família; não poderão ser proprietários de outro imóvel rural ou urbano

Gabarito: Letra C

5 – (FGV – OAB – XXVIII Exame / 2019) Aline manteve união estável com Marcos durante 5 (cinco) anos, época em que adquiriram o apartamento de 80 m² onde residiam, único bem imóvel no patrimônio de ambos. Influenciado por tormentosas discussões, Marcos abandonou o apartamento e a cidade, permanecendo Aline sozinha no imóvel, sustentando todas as despesas deste. Após 3 (três) anos sem notícias de seu paradeiro, Marcos retornou à cidade e exigiu sua meação no imóvel.

Sobre o caso concreto, assinale a afirmativa correta.

A) Marcos faz jus à meação do imóvel em eventual dissolução de união estável.

B) Aline poderá residir no imóvel em razão do direito real de habitação.

C) Aline adquiriu o domínio integral, por meio de usucapião, já que Marcos abandonou o imóvel durante 2 (dois) anos.

D) Aline e Marcos são condôminos sobre o bem, o que impede qualquer um deles de adquirí-lo por usucapião.

Comentários:

A Lei nº 12.424, de 2011 incluiu o Artigo 1.240-A, no CC, trazendo a hipótese da usucapião por abandono do lar, a ver:

Artigo 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Grifo nosso).

Da leitura do artigo supracitado e da questão, observarmos que foram cumpridos todos os requisitos estabelecidos para a usucapião por abandono do lar. Portanto, devemos assinalar como correta a alternativa: Aline adquiriu o domínio integral, por meio de usucapião, já que Marcos abandonou o imóvel durante 2 (dois) anos.

6 – (FGV – OAB – XIII Exame / 2014) Jeremias e Antônio moram cada um em uma margem do rio Tatuapé. Com o passar do tempo, as chuvas, as estiagens e a erosão do rio alteraram a área da propriedade de cada um. Dessa forma, Jeremias começou a se questionar sobre o tamanho atual de sua propriedade (se houve aquisição de diminuição), o que deixou Antônio enfurecido, pois nada havia feito para prejudicar Jeremias. Ao mesmo tempo, Antônio também começou a notar diferenças em seu terreno na margem do rio. Ambos questionam se não deveriam receber alguma indenização do outro.

Sobre a situação apresentada, assinale a afirmativa correta.

A) Trata-se de aquisição por aluvião, uma vez que corresponde a acréscimos trazidos pelo rio de forma sucessiva e imperceptível, não gerando indenização a ninguém.

B) Se for formada uma ilha no meio do rio Tatuapé, pertencerá ao proprietário do terreno de onde aquela porção de terra se deslocou.

C) Trata-se de aquisição por avulsão e cada proprietário adquirirá a terra trazida pelo rio mediante indenização do outro ou, se ninguém tiver reclamado, após o período de um ano.

D) Se o rio Tatuapé secar, adquirirá a propriedade da terra aquele que primeiro a tornar produtiva de alguma maneira, seja como moradia ou como área de trabalho.

Comentários:

Conforme aduz o Artigo 1.250, caput, do Código Civil, “os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização”.

O caput da questão refere-se à aquisição por aluvião, sendo assim, não caberá indenização baseada no acréscimo ou diminuição da propriedade em decorrência daquele fenômeno. Logo, a afirmativa correta é: Trata-se de aquisição por aluvião, uma vez que corresponde a acréscimos trazidos pelo rio de forma sucessiva e imperceptível, não gerando indenização a ninguém.

7 – (FGV – OAB – XXVIII Exame / 2019) Eduarda comprou um terreno não edificado, em um loteamento distante do centro, por R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Como não tinha a intenção de construir de imediato, ela visitava o local esporadicamente. Em uma dessas ocasiões, Eduarda verificou que Laura, sem qualquer autorização, havia construído uma mansão com 10 quartos, sauna, piscina, cozinha gourmet etc., no seu terreno, em valor estimado em R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais). Laura, ao ser notificada por Eduarda, antes de qualquer prazo de usucapião, verificou a documentação e percebeu que cometera um erro: construíra sua mansão no lote “A” da quadra “B”, quando seu terreno, na verdade, é o lote “B” da quadra “A”.

Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

A) Eduarda tem o direito de exigir judicialmente a demolição da mansão construída por Laura, independentemente de qualquer indenização.

B) Laura, apesar de ser possuidora de má-fé, tem direito de ser indenizada pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel de Eduarda.

C) Laura, como é possuidora de boa-fé, adquire o terreno de Eduarda e a indeniza, uma vez que construiu uma mansão em imóvel inicialmente não edificado.

D) Eduarda, apesar de ser possuidora de boa-fé, adquire o imóvel construído por Laura, tendo em vista a incidência do princípio pelo qual a superfície adere ao solo.

Comentários:

A questão cobra o tema direitos reais. Nos termos do Artigo 1.255, do Código Civil:

Artigo 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

O parágrafo único do dispositivo acima, refere-se à acessão inversa, pois confere a titularidade do bem aquele que construiu ou plantou de boa-fé, mediante pagamento de indenização estabelecida por acordo entre as partes ou fixada pela justiça. Assim, devemos assinar que: Laura, como é possuidora de boa-fé, adquire o terreno de Eduarda e a indeniza, uma vez que construiu uma mansão em imóvel inicialmente não edificado.

8 – (CESPE – OAB – I Exame / 2010) Assinale a opção correta com relação ao registro, exigido na transmissão da propriedade de bens imóveis.

A) Realizado o registro do título translativo, este produzirá efeitos ex tunc, o que torna o adquirente proprietário desde a formalização do título.

B) Sendo o registro, no âmbito do direito nacional, meio necessário para a transmissão da propriedade de bem imóvel, sua realização importa presunção absoluta de propriedade.

C) Vendido o imóvel a duas pessoas diferentes, será válido o registro ainda que realizado pelo adquirente que possua o título de data mais recente.

D) Se uma pessoa vender imóvel seu a outra e esta, por sua vez, o vender a terceiro, será possível, provada a regularidade dos negócios, o registro desse último título translativo sem que se registre o primeiro.

Comentários:

No direito brasileiro, a transferência do domínio do bem imóvel, entre vivos, se dará apenas mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (Artigo 1.245, DO CÓDIGO CIVIL). Ademais, aquele que primeiro registrar é considerado o proprietário do imóvel (princípio da preferência de registro), essa é a inteligência do Artigo 1.246, do Código Civil, a ver: “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”.

Portanto, em relação ao registro devemos assinalar como correta a alternativa: Vendido o imóvel a duas pessoas diferentes, será válido o registro ainda que realizado pelo adquirente que possua o título de data mais recente.

Gabarito: letra C

9 – (VUNESP – OAB-SP – Exame / 2007) São formas de aquisição da propriedade imóvel, exceto:

A) a usucapião.

B) a adjunção.

C) o registro do título.

D) a formação de ilhas.

Comentários:

Alternativa A. ERRADA. A usucapião - aquisição originária da propriedade imóvel.

Alternativa B. ERRADA. A única alternativa que não é forma de aquisição da propriedade imóvel é a adjunção. Assim, devemos marcar: A adjunção.

Alternativa C. ERRADA. O registro do título - aquisição derivada da propriedade imóvel.

Alternativa D. ERRADA. A formação de ilhas – aquisição originária da propriedade imóvel acessão.